TEMA DEL MES

 

La facultad de desistimiento del arrendatario y el pacto de indemnización

 

Como ya sabes, artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) faculta al arrendatario, una vez transcurridos 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, a desistir con un preaviso de 30 días.

Son varias las consultas que el departamento jurídico recibe en relación a la modificación de este preaviso, en concreto, sobre la posibilidad de ampliar el período de preaviso.
A estos efectos, se hace necesario recordar que la propia LAU estipula en el artículo 6 lo siguiente: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas de este título, salvo en los casos en que la misma norma lo autorice expresamente. “.

Si ponemos en relación los dos preceptos analizados -Art. 6 y 11-, debemos concluir que no es posible modificar el preaviso que debe dar el arrendatario para desistir del contrato cuando esta modificación comporte una ampliación de dicho plazo.

En segundo lugar, el citado artículo 11 de la LAU establece la posibilidad de que arrendador y arrendatario pacten que, en el caso de que el arrandatario haga un uso de la facultad de desistimiento, deba indemnizar al arrendador.

Esta indemnización será equivalente a 1 mes de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir (los periodos inferiores darán lugar a un indemnización proporcional).

¿Pero qué significa esto? ¿Tengo que calcular sobre el plazo mínimo que establece el artículo 9 de la LAU, es decir, 5 o 7 años, o bien sobre el período que esté en vigor?

La indemnización se calculará sobre el período del contrato que esté en vigor en el momento del desistimiento.

Pongamos un par de ejemplos:

Contrato firmado el 01/04/2019, por 1 año prorrogable anualmente hasta 5 años potestativamente por el arrendatario:

En el caso de un arrendatario que realiza el preaviso el 01/10/2019, a 6 meses para finalizar el plazo en vigor y con una renta de 1.000 € / mes, la indemnización a percibir por el arrendador será de 500 € .

Contrato firmado el 01/04/2019, por 5 años:

En el caso de un arrendatario que realiza el preaviso el 01/10/2019, a 4 años y 6 meses para finalizar el plazo en vigor y con una renta de 1.000 € / mes, la indemnización a percibir por el arrendador será de 4.500 €.

Como ves, aunque el preaviso se realiza en ambos casos una vez ha transcurrido el mismo período de tiempo desde el inicio del contrato, el hecho de haber pactado un periodo inicial de 5 años o de 1 año, prorrogable hasta a un total de 5 años, impacta directamente sobre el importe de la indemnización.

Finalmente, al igual que ocurría con el preaviso, tampoco se podrá incrementar la cuantía de la indemnización, ya que esto entraría en conflicto con el mencionado artículo 6 y la cláusula convertiría nula